DGUV V3-Prüfung im Immobilienbestand: was Verwalter wissen müssen

Die DGUV Vorschrift 3 (früher BGV A3) ist für viele Hausverwaltungen ein Blindfleck. Bei reinen Wohngebäuden trifft sie selten zu, bei gewerblichen Liegenschaften fast immer. Wer als Verwalter Mischobjekte betreut (Erdgeschoss-Gewerbe plus Wohnungen oben drüber), steckt mitten drin. Hier was Sie wissen müssen, plus konkrete Praxiserfahrungen aus dem Bezirk Bergedorf.

Wann der Bestand prüfpflichtig ist

Die DGUV V3 verpflichtet Arbeitgeber, ihre elektrischen Anlagen und Geräte regelmäßig prüfen zu lassen. Für den Immobilienbestand bedeutet das:

• Reine Wohngebäude. Keine DGUV-V3-Pflicht für die Anlage. Aber: Allgemeinstrom, Hausanschluss, Verteiler im Treppenhaus, gemeinschaftliche Aufzugsanlagen sind versicherungstechnisch oft betroffen (E-Check empfehlenswert).
• Mischgebäude mit gewerblichen Mietern. Die gewerblich genutzten Flächen sind prüfpflichtig. Der gewerbliche Mieter ist Arbeitgeber und damit verantwortlich. Aber die ortsfeste Anlage (Verteiler, Steckdosen, Leitungen) gehört dem Eigentümer. In der Praxis ist das oft im Mietvertrag geregelt, manchmal aber unklar.
• Reine Gewerbeobjekte mit mehreren Mietern. Das Gemeinschaftseigentum (Verteiler im Keller, Allgemein-Beleuchtung, Außenanlagen) ist Sache des Eigentümers oder der Verwaltung. Mieter-spezifische Geräte und Anlagen sind Sache des Mieters.
• Eigene Räume der Hausverwaltung. Wenn Sie als Verwaltung selbst Mitarbeiter beschäftigen, fallen Ihre eigenen Büroflächen unter die Pflicht.

In allen unklaren Fällen empfehlen wir, das einmal zentral zu klären. Wir machen das auf Wunsch mit einer schriftlichen Bewertung pro Liegenschaft.

Was geprüft wird

Zwei Kategorien:

Ortsveränderliche Geräte. Alles mit Stecker. Beim Eigentümer oder Verwalter eher selten (eigenes Büro). Beim Mieter umfangreich (PCs, Drucker, Werkzeuge, Maschinen).

Ortsfeste Anlagen. Verteiler, Steckdosen in den Wänden, fest installierte Beleuchtung, Notbeleuchtung, fest angeschlossene Großgeräte. Das ist in der Regel die Pflicht des Eigentümers, weil es zum Gebäude gehört.

Bei großen Objekten kommen Sonderfälle dazu: explosionsgefährdete Bereiche (Lackierereien, Tankstellen), medizinische Räume (Praxen), Lebensmittelbereiche mit speziellen Anforderungen, Brandmeldeanlagen.

Wie oft geprüft werden muss

Die Intervalle hängen vom Nutzungstyp ab:

Bereich	Ortsfeste Anlage	Notbeleuchtung
Bürogebäude	alle 4 Jahre	jährlich (plus monatlicher Funktionstest)
Mehrfamilienhaus, Allgemeinbereich	alle 4 Jahre (E-Check)	jährlich
Gewerbeobjekt, normale Beanspruchung	alle 4 Jahre	jährlich
Gewerbeobjekt, hohe Beanspruchung	alle 1 bis 2 Jahre	jährlich
Werkstätten, Produktion	alle 1 bis 2 Jahre	jährlich

Die Intervalle sind Obergrenzen. Eine Gefährdungsbeurteilung kann sie verkürzen. In einer Bäckerei mit Mehlstaub etwa kürzer als im Anwaltsbüro.

Wie Sammelprüfungen für Verwaltungen funktionieren

Wir wickeln DGUV-V3-Prüfungen für Verwaltungen so ab, dass möglichst wenig Aufwand für die Verwaltung entsteht:

Schritt 1: Bestandsaufnahme. Wir bekommen von Ihnen eine Liste der Liegenschaften mit Flächen und Nutzung. Daraus schätzen wir Aufwand und Kosten.

Schritt 2: Festpreis-Angebot pro Liegenschaft. Sortiert nach Pflichten (was Eigentümer, was Mieter zahlt). Sie können das eins zu eins in die WEG-Versammlung mitnehmen oder mit den gewerblichen Mietern abstimmen.

Schritt 3: Termin-Koordination. Wir machen die Termine direkt mit den Mietern, Sie bekommen einen wöchentlichen Stand. Für die Allgemeinbereiche reicht meist ein Termin mit dem Hauswart.

Schritt 4: Prüfung und Plakettenvergabe. Pro Gerät 3 bis 7 Minuten, pro Stromkreis 5 bis 10 Minuten. Plaketten kleben wir direkt auf, mit Prüfdatum und nächstem Termin.

Schritt 5: Protokoll-Paket. Sie bekommen pro Liegenschaft ein PDF mit allen Messwerten, Geräteliste, Liste der Mängel, Wiedervorlage-Termin. Alles digital sortiert.

Schritt 6: Wiedervorlage. Wir setzen die nächste Prüfung in unsere Wiedervorlage und melden uns drei Monate vorher.

Was es kostet

Beispielrechnungen für Liegenschaften, die wir tatsächlich betreuen:

Bürohaus in Bergedorf, 6 Mieter, ca. 800 qm. Komplette Prüfung der ortsfesten Anlage im Gemeinschaftseigentum (Hauptverteiler, Etagenverteiler, Treppenhaus, Außenanlagen): ungefähr 1.200 bis 1.800 Euro netto. Bei 4-Jahres-Zyklus also etwa 25 Euro pro Mieter und Monat.

Mischobjekt in Lohbrügge, EG-Gastronomie plus 8 Wohnungen. Prüfung der ortsfesten Anlage im Gewerbebereich (im Auftrag des Eigentümers, Umlage auf den Mieter laut Vertrag): 450 bis 700 Euro netto. Im Wohnbereich nur Allgemeinstrom (Treppenhaus, Aufzug, Keller): 280 bis 400 Euro netto. Notbeleuchtung jährlich.

Wohnportfolio mit 6 Liegenschaften, 78 Wohnungen. Reine Allgemeinstrom-Prüfung (E-Check, kein DGUV V3 wegen rein wohnwirtschaftlicher Nutzung): ungefähr 1.800 bis 2.400 Euro netto im 4-Jahres-Zyklus. Notbeleuchtung in Treppenhäusern, wo vorhanden, jährlich.

Was bei Versäumnis droht

Die unschönen Szenarien:

Versicherungs-Streit nach Brand. Wenn nach einem elektrisch verursachten Brand keine aktuellen Prüfprotokolle vorliegen, kürzt die Sachversicherung die Leistung oder verweigert sie ganz. Wir haben in den letzten Jahren mehrere Fälle in Hamburg gesehen, in denen Eigentümer sechsstellige Beträge selbst tragen mussten.

BG-Prüfung beim gewerblichen Mieter. Der Mieter wird geprüft, kann seine ortsfeste Anlage nicht prüfen lassen, weil die Verkabelung dem Eigentümer gehört. Konflikt zwischen Mieter und Eigentümer, im schlimmsten Fall mit Klage. Saubere Aufteilung im Mietvertrag und regelmäßige Prüfung verhindern das.

WEG-Haftung. Bei Eigentümergemeinschaften kann eine versäumte Prüfung des Gemeinschaftseigentums zur persönlichen Haftung des Verwaltungsbeirats führen, wenn nach einem Schadensfall klar wird, dass die Pflicht bekannt war. Das ist juristisch dünner als bei Arbeitgebern, kommt aber vor.

Was Sie als Verwaltung von uns konkret bekommen

• Erstgespräch mit Bestandsaufnahme, kostenlos
• Festpreis-Angebot pro Liegenschaft, klar gegliedert
• Termin-Koordination direkt mit Mietern und Hauswartn
• Prüfung mit Plakettenvergabe vor Ort
• PDF-Protokoll pro Liegenschaft, digital archivierbar
• Wiedervorlage-Erinnerung vor dem nächsten Termin
• Sammelrechnung monatlich, sortiert nach Liegenschaft

Kontakt

Ehlers Elektrotechnik Billwerder Billdeich 601i, 21033 Hamburg Telefon: 0176 / 811 767 96 Mail: Info@Ehlers-Elektrotechnik.de

Wenn Sie nicht sicher sind, welche Ihrer Liegenschaften prüfpflichtig sind oder wann die letzte Prüfung war: kurzer Anruf, wir gehen Ihre Liste am Telefon in zwanzig Minuten durch.