E-Check vor dem Immobilienverkauf: lohnt sich das?
In Bergedorf werden derzeit viele Häuser verkauft. Erbengemeinschaften lösen Bestände auf, Eigentümer ziehen ins Umland, manche realisieren Gewinne. Bei den Vorbereitungen taucht oft die Frage auf: brauchen wir vor dem Verkauf einen E-Check, oder ist das verlorenes Geld?
Eine ehrliche Antwort: in manchen Fällen ja, in manchen nicht. Wir erklären, wann er sinnvoll ist und wann Sie das Geld sparen können.
Was ein E-Check überhaupt ist
Der E-Check ist eine standardisierte Prüfung der elektrischen Anlage in einem Haus oder einer Wohnung. Anders als die DGUV V3 (die für Gewerbe gilt) ist der E-Check für Privathaushalte gedacht und freiwillig.
Geprüft werden:
- Zustand der Verteilung, Sicherungen, FI-Schalter
- Steckdosen, Schalter, Lampenanschlüsse
- Schutzleiter-Durchgängigkeit
- Isolationswiderstände
- Hausanschluss-Bereich, soweit zugänglich
- Optisch: Leitungsverlegung, sichtbare Schäden
Am Ende gibt es ein Protokoll mit Befunden, eingeteilt in unbedenklich, mängelbehaftet aber nutzbar, sicherheitsrelevant. Bei sicherheitsrelevanten Mängeln gibt es zusätzlich eine schriftliche Empfehlung zur Behebung.
Wann der E-Check beim Verkauf wirklich hilft
Vier Situationen, in denen wir Verkäufern zum E-Check raten:
Älteres Haus mit Originalelektrik. Wenn das Haus in den 50ern, 60ern oder 70ern gebaut wurde und die Elektrik seitdem nicht grundlegend erneuert wurde: ein E-Check ist sinnvoll. Käufer und ihre Banken werden bei einem alten Haus sowieso fragen. Wer ein aktuelles Protokoll vorlegen kann, hat Argumente. Wer nicht, muss eine Preisreduktion verhandeln.
Verkauf an Familien mit Kindern. Junge Familien fragen heute sehr genau nach Sicherheit. FI-Schalter? Kindersicherungen? Steckdosen im Bad? Ein Protokoll, das diese Punkte abdeckt, macht das Haus verkaufsfähig.
Verkauf über Makler. Viele Makler in Bergedorf und im Hamburger Umland fragen aktiv nach einem E-Check, weil sie aus Erfahrung wissen, dass es die Verhandlung erleichtert. Wer sein Haus mit Maklerunterstützung anbietet, sollte das vorher klären.
Bei größeren Mängeln. Wenn Sie schon vor dem Verkauf wissen, dass etwas nicht stimmt (Sicherungen knallen raus, Brandspuren in der Verteilung, kein FI im Bad): besser klären, bevor der Käufer das im Übergabeprotokoll moniert und Sie nachträglich haften.
Wann er sich nicht lohnt
Drei Fälle, in denen wir Geld sparen:
Neubau oder kernsanierte Immobilie. Wenn das Haus jünger als 10 Jahre ist oder die Elektrik kernsaniert wurde und Sie die Inbetriebnahmeprotokolle haben, brauchen Sie keinen E-Check. Die Protokolle des Erstinstallateurs reichen.
Verkauf an Investor oder Bauträger. Wenn klar ist, dass der Käufer das Haus entkernt oder abreißt, ist die Elektrik egal. Da geht es um Quadratmeter und Grundstück.
Sehr günstiges Objekt im Ist-Zustand. Wenn Sie Ihr Haus bewusst "as is" verkaufen, mit klarer Preisreduktion und Zusicherung, dass der Käufer das auf eigene Faust prüft: dann ist ein E-Check ein Service, den Sie sich schenken können. Aber: schriftlich festhalten, dass der Käufer die Elektrik selbst geprüft hat.
Was der E-Check kostet
Die Preise hängen stark von der Größe und vom Aufwand ab. Hausnummern für unsere Aufträge in Bergedorf, Lohbrügge, Reinbek, Wentorf:
| Objektgröße | Preis netto |
|---|---|
| Eigentumswohnung bis 70 qm | 150 bis 220 Euro |
| Eigentumswohnung 70 bis 120 qm | 200 bis 320 Euro |
| Einfamilienhaus bis 150 qm | 280 bis 400 Euro |
| Einfamilienhaus über 150 qm | 380 bis 550 Euro |
| Doppelhaushälfte | 250 bis 380 Euro |
| Älteres Haus mit großer Verteilung | individuell, oft 500 Euro plus |
Dazu kommen 19 Prozent Umsatzsteuer. Bei einem Hauspreis von 580.000 Euro für ein Reihenhaus in Lohbrügge sind das 400 Euro brutto. Das entspricht 0,07 Prozent vom Kaufpreis. Wenn der Käufer hinterher 5.000 Euro Nachlass aushandelt, weil die Elektrik unklar ist, war das eine gute Investition.
Wie der Ablauf bei uns aussieht
- Terminanfrage am Telefon. Wir klären, was ungefähr da ist (Baujahr, Größe, was bekannt) und nennen einen Festpreis.
- Termin vor Ort. Wir kommen mit Prüfgerät, Stirnlampe und Klemmbrett. Eine Eigentumswohnung dauert 1,5 bis 2,5 Stunden, ein Einfamilienhaus 2 bis 4 Stunden.
- Sichtprüfung und Messung. Wir gehen durch jeden Raum, prüfen jede Steckdose, jeden FI, jede Sicherung. Wir machen Fotos, wo Auffälligkeiten sind.
- Protokoll am gleichen Tag oder im Lauf der Woche. Sie bekommen ein PDF-Protokoll mit allen Befunden, Bewertung nach Ampelschema, plus optional eine Liste empfohlener Maßnahmen mit Kostenrahmen.
- Plakette. Bei einem unbedenklichen Befund kleben wir eine kleine Plakette neben den Sicherungskasten, mit Datum und Prüfsiegel. Das ist die Sichtbarmachung des Protokolls.
Was Käufer-Anwälte sehen wollen
In den meisten Fällen reicht das PDF-Protokoll. Bei größeren Objekten oder bei Käufern mit anwaltlicher Begleitung kommen manchmal Zusatzfragen:
- "Wann wurde der Zählerschrank zuletzt erneuert?"
- "Gibt es FI-Schalter in allen relevanten Stromkreisen?"
- "Sind alle Stromkreise nach aktueller Norm beschriftet?"
- "Wurde die Hauptpotentialausgleichsschiene erneuert?"
Diese Fragen werden in einem ordentlichen E-Check-Protokoll beantwortet. Wenn nicht, klären wir nach.
Was passiert, wenn der E-Check Mängel findet
Drei Wege:
Kleinere Mängel selbst beheben lassen. Defekter FI, kaputte Steckdose, fehlende Beschriftung. Das macht man vor dem Verkauf. Wir machen meistens einen Folgetermin und beheben, was nötig ist. Kosten überschaubar, oft 200 bis 800 Euro.
Größere Mängel offenlegen. Wenn der Zählerschrank veraltet ist oder die Verteilung erneuert werden müsste: das offenzulegen ist besser als zu verschweigen. Der Käufer kann das in seine Kalkulation einpreisen, Sie haben Rechtssicherheit.
Großbaustelle. Wenn der E-Check ergibt, dass die gesamte Anlage nicht mehr verkehrssicher ist (etwa bei einem Erbobjekt, das seit 30 Jahren nicht angefasst wurde): dann muss entschieden werden, ob vor Verkauf saniert wird oder ob das Haus mit klarer Preisreduktion und Hinweis auf Sanierungsbedarf angeboten wird.
Kontakt
Ehlers Elektrotechnik Billwerder Billdeich 601i, 21033 Hamburg Telefon: 0176 / 811 767 96 Mail: Info@Ehlers-Elektrotechnik.de
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung in Bergedorf, Lohbrügge, Reinbek, Wentorf, Glinde oder Geesthacht verkaufen wollen: kurzer Anruf reicht. Wir nennen einen Festpreis und können innerhalb von ein bis zwei Wochen einen Termin anbieten.