Wallbox in der Eigentümergemeinschaft: was geht, was nicht
Wer in einer Eigentumswohnung lebt und eine Wallbox in der Tiefgarage will, fragt sich oft zuerst: darf ich das überhaupt? Die kurze Antwort: ja, seit Dezember 2020. Die lange Antwort hat ein paar Haken. Wir installieren regelmäßig Wallboxen in Mehrparteienhäusern in Bergedorf-Süd, Lohbrügge und in den Reinbeker Neubauten. Hier was Sie wissen müssen, bevor Sie zur Verwalterin gehen.
Die rechtliche Grundlage seit 2020
Mit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 wurde die Wallbox zur „privilegierten baulichen Veränderung". Das bedeutet in § 20 Absatz 2 WEG: jeder einzelne Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Eigentümergemeinschaft die Installation einer Wallbox am eigenen Stellplatz gestattet. Das gilt für Stellplätze, die zum Sondereigentum gehören, und auch für Stellplätze, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht.
Was die Reform genau geändert hat: vor 2020 brauchten Sie für jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum die Zustimmung aller Eigentümer, deren Rechte beeinträchtigt sein könnten. Das war in der Praxis das Ende vieler Wallbox-Pläne. Heute reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung, die Maßnahme erlauben zu lassen.
Was Sie nicht bekommen, auch nicht seit 2020
Drei Punkte, die immer wieder zu Missverständnissen führen:
- Sie bekommen keinen Anspruch darauf, dass die WEG die Wallbox bezahlt. Die Kosten trägt grundsätzlich der antragstellende Eigentümer.
- Die WEG entscheidet weiterhin über das Wie. Welche Wallbox, wie der Leitungsweg läuft, ob ein Lastmanagement-System angeschafft wird, all das kann durch die Versammlung geregelt werden.
- Sie können die Maßnahme nicht heimlich machen. Auch wenn Sie selbst zahlen: ohne Beschluss kein Bau. Wer eigenmächtig bohrt, wird zum Rückbau verpflichtet.
Der typische Ablauf
So sieht ein realistischer Zeitplan aus, wenn Sie in einer WEG mit acht bis zwanzig Parteien wohnen:
Schritt 1: Antrag stellen. Schreiben Sie der Verwalterin formlos, dass Sie die Errichtung einer Wallbox an Ihrem Stellplatz beantragen. Beilegen: ein Wallbox-Konzept mit gewünschter Leistung, vorgesehenem Leitungsweg und einem Angebot Ihres Elektrikers. Das Angebot stellen wir Ihnen aus, sobald wir vor Ort waren.
Schritt 2: Tagesordnungspunkt. Die Verwalterin setzt den Punkt auf die nächste Eigentümerversammlung. Bei vielen WEG-Verwaltungen kommt das einmal im Jahr, manchmal halbjährlich. Eine außerordentliche Versammlung nur für eine Wallbox setzt kaum jemand an.
Schritt 3: Versammlung und Beschluss. Die Mehrheit muss zustimmen. Bei privilegierten Maßnahmen geht es nicht mehr darum, ob die Wallbox überhaupt kommt, sondern wie sie ausgeführt wird. Streitpunkte sind meist: Lastmanagement ja/nein, Wer trägt welche Kosten, Was passiert mit dem Anschluss bei Eigentümerwechsel.
Schritt 4: Umsetzung. Nach positivem Beschluss bauen wir. Bei einer Tiefgarage in Lohbrügge mit dreißig Stellplätzen waren wir vier Tage vor Ort: erste Wallbox plus Vorinstallation für spätere Erweiterung.
Lastmanagement: der wichtigste Punkt
Wenn die ersten zwei Eigentümer eine Wallbox bekommen, fällt es niemandem auf. Sobald aber fünf, sechs, sieben Parteien gleichzeitig laden wollen, ist die Hausanschlussleitung am Limit. Hier kommt Lastmanagement ins Spiel: ein System, das die verfügbare Anschlussleistung zwischen allen aktiven Wallboxen verteilt.
Zwei Varianten gibt es:
- Statisches Lastmanagement: jede Wallbox bekommt eine feste Maximalleistung zugewiesen. Einfach, billig, aber unflexibel.
- Dynamisches Lastmanagement: das System misst in Echtzeit, was Wohnungen, Aufzug und Heizung gerade ziehen, und gibt den Rest an die Wallboxen. Komfortabel, aber teurer.
Eine WEG ist gut beraten, schon beim ersten Wallbox-Beschluss ein Lastmanagement-Konzept mitzubeschließen. Sonst wird die zehnte Wallbox plötzlich nicht mehr möglich, und alle vorherigen müssen nachgerüstet werden.
Kostenverteilung in der Praxis
Hier wird es spannend. Mehrere Modelle, die wir in der Praxis sehen:
| Modell | Wer zahlt was |
|---|---|
| Klassisch | Jeder Eigentümer zahlt seine Wallbox, Kabel ab Stellplatz, eigene Sicherung. Verteilung und Lastmanagement gemeinsam. |
| Pool-Modell | WEG baut zentrale Infrastruktur (Lastmanagement, Leitungsbau), Eigentümer kaufen nur noch Wallbox |
| Vollverpachtung | Externer Anbieter wie Tankstellenbetreiber baut und betreibt, Eigentümer mietet Ladevorgang |
Bei kleineren WEGs (bis sechs Parteien) ist das klassische Modell meistens praktikabel. Bei größeren lohnt sich das Pool-Modell, weil die gemeinsame Leitung sowieso gemeinschaftlich finanziert wird.
Strom abrechnen: das vergessene Detail
Jede Wallbox in der Tiefgarage zieht Strom. Aus welchem Zähler? Hier gibt es drei Wege:
- Eigener Zähler pro Stellplatz. Sauberste Lösung, jeder Eigentümer hat seinen eigenen Stromvertrag für die Wallbox. Kostet mehrere Hundert Euro für die Zählerinstallation, ist aber abrechnungssicher.
- MID-Zähler in der Wallbox. Die meisten höherwertigen Wallboxen (Mennekes Amtron Premium, KEBA x-series) haben einen eichrechtskonformen Zähler integriert. Die WEG bekommt monatlich die kWh-Zahlen, der Eigentümer bekommt seine Kosten direkt anteilig auf der Nebenkostenabrechnung.
- Schätzung über Pauschale. Funktioniert in kleinen WEGs mit gegenseitigem Vertrauen, in größeren regelmäßig Streitthema.
Wir empfehlen meistens Variante 2, sofern die WEG sich auf entsprechende Wallbox-Modelle einigt.
Mietverhältnisse: kurzer Blick
Mieter in Mehrparteienhäusern haben seit 2020 ebenfalls einen Anspruch auf Wallbox-Errichtung (§ 554 BGB). Die Modalitäten ähneln dem WEG-Fall, nur dass der Vermieter zustimmen muss, nicht die Versammlung. Die Kosten trägt auch hier der Mieter, der Anspruch ist auf den Bauvorgang gerichtet, nicht auf die Finanzierung.
Praxisbeispiel Bergedorf-Süd
Eine WEG mit zwölf Wohnungen, Baujahr 1998, gemeinsame Tiefgarage. Erster Eigentümer beantragt im Frühjahr eine Wallbox, Beschluss auf der Versammlung im Mai, Bauausführung im Juli. Wir haben gleich die Steigleitung für vier weitere Wallboxen vorgesehen und ein Master-Slave-Lastmanagement von KEBA mitinstalliert. Anderthalb Jahre später laden vier Parteien parallel, kein Streit, kein Nachrüstaufwand.
Kontakt
Telefon: 0176 / 811 767 96 Mail: Info@Ehlers-Elektrotechnik.de Adresse: Billwerder Billdeich 601i, 21033 Hamburg
Wir kommen gerne zur Eigentümerversammlung dazu, erklären die Technik und beantworten Fragen. Im Bezirk Bergedorf, Reinbek, Wentorf, Geesthacht und Glinde. Erste Beratung kostenlos.