Elektrik-Sanierung in der WEG: Beschluss, Kosten, Ablauf

In einer Eigentümergemeinschaft ist eine größere Elektro-Maßnahme selten so unkompliziert wie im Einfamilienhaus. Bevor der erste Schraubenzieher gedreht wird, muss klar sein: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum? Erhaltung oder Modernisierung? Welche Mehrheit braucht der Beschluss? Wer zahlt was? Hier ein Praxisleitfaden, mit konkretem Fall aus einer Bergedorfer ETW-Anlage.

Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum

Das ist die erste Frage. Faustregel:

Gemeinschaftseigentum sind alle Anlagen, die mehreren Wohnungen dienen oder die zur Substanz des Gebäudes gehören:

• Hausanschluss bis zum Zähler
• Steigleitungen im Treppenhaus
• Verteilung im Keller
• Treppenhaus-Beleuchtung und -Verkabelung
• Klingel- und Sprechanlage
• Aufzugs-Elektrik
• Außenbeleuchtung
• Fest installierte Brandmelder und Notbeleuchtung
• Zählerschrank (Schrank selbst, nicht der Zähler)

Sondereigentum ist alles, was hinter dem Zähler in der einzelnen Wohnung verbaut ist:

• Wohnungs-Verteiler (Sicherungskasten)
• Leitungen, Steckdosen, Schalter in der Wohnung
• Beleuchtung in der Wohnung
• Wallbox in der eigenen Tiefgaragen-Bucht (Sonderfall, dazu unten)

Was Gemeinschaftseigentum betrifft, entscheidet die Gemeinschaft. Was Sondereigentum betrifft, der einzelne Eigentümer.

Modernisierung oder Erhaltung

Die zweite Schlüssel-Unterscheidung. Sie entscheidet, welche Mehrheit Sie für den Beschluss brauchen.

Erhaltungsmaßnahme. Reparatur oder Austausch defekter Komponenten, im Wesentlichen mit gleichwertigem Zustand. Beispiel: defekte Klingelanlage durch eine gleichwertige neue ersetzen. Beschluss mit einfacher Mehrheit (mehr Ja als Nein).

Modernisierungsmaßnahme. Verbesserung über den bisherigen Stand hinaus oder Anpassung an heutige Standards. Beispiel: alte Audio-Sprechanlage durch Video-Sprechanlage mit Smartphone-Anbindung ersetzen. Seit der WEG-Reform 2020 reicht auch hier die einfache Mehrheit, wenn keine Eigentümer unbillig benachteiligt werden. Bei sehr teuren oder eingreifenden Maßnahmen lohnt sich aber juristischer Rat.

Bauliche Veränderung. Wenn substanziell in die Substanz eingegriffen wird (etwa neue Steigleitung mit Wand-Durchbruch). Hier wird es kniffliger, ggf. doppelt qualifizierte Mehrheit oder Zustimmung der unmittelbar Betroffenen.

In der Praxis: lassen Sie sich im Vorfeld vom Verwalter oder einem Fachanwalt einschätzen, welche Kategorie zutrifft. Wir formulieren in unseren Angeboten die Maßnahme so, dass die Kategorie für den Verwalter sofort einschätzbar ist.

Wer zahlt was

Bei Gemeinschaftseigentum gilt: Kosten werden nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. In manchen Teilungserklärungen steht eine andere Aufteilung (etwa nach Anzahl Wohnungen oder nach Fläche), das sollte vor dem Beschluss geklärt werden.

Bei Sondereigentum zahlt jeder Eigentümer selbst. Wenn etwa zwei Eigentümer ihren Wohnungs-Sicherungskasten erneuern wollen, ist das Privatsache, kein WEG-Thema. Wir machen das oft im Doppel-Termin, der eine Anfahrt spart Geld.

Stolperfallen aus der Praxis

Vermischung Gemeinschafts- und Sondereigentum. Bei alten Häusern liegen Sondereigentums-Leitungen oft im Gemeinschaftseigentum (etwa Leitung von Wohnungs-Sicherungskasten zum Zähler im Treppenhaus, die durch eine fremde Wand geht). Wer zahlt den Tausch? Steht im Idealfall in der Teilungserklärung, oft nicht. Praxis-Lösung: in der Eigentümerversammlung als Sondervereinbarung regeln, dass diese Misch-Leitungen vom Gemeinschaftsbudget getragen werden.

Beschluss ohne ausreichende Spezifikation. „Wir beauftragen Firma X mit der Modernisierung der Elektrik im Haus" reicht oft nicht. Besser: konkrete Beschreibung (was wird gemacht), Maximalbetrag (zur Absicherung gegen Kostensteigerung), Befugnis des Verwalters zur Auftragsvergabe innerhalb des Budgets.

Konkurrenzangebote. Bei größeren Maßnahmen (über 5.000 oder 10.000 Euro je nach Teilungserklärung) sind oft mehrere Angebote vorgeschrieben. Wir wissen das und liefern unsere Angebote so, dass sie direkt mit zwei anderen vergleichbar sind, gleiche Positionen, gleiche Sortierung.

Wallbox in der Tiefgarage. Sonderfall seit der WEG-Reform 2020. Jeder Eigentümer hat Anspruch auf Errichtung einer Wallbox an seinem Stellplatz, die Gemeinschaft kann nur über das „wie" mitentscheiden, nicht über das „ob". In der Praxis macht es Sinn, einen gemeinsamen Standard zu beschließen (Lastmanagement, einheitliche Hardware), bevor der erste Einzelne loslegt.

Stromnetz-Anmeldung. Bei Verstärkung des Hausanschlusses oder größeren Wallbox-Installationen muss Stromnetz Hamburg involviert werden. Wir sind im Installateurverzeichnis eingetragen, die Anmeldung läuft über uns.

Praxisbeispiel: ETW-Anlage in Bergedorf-Süd

Eine Eigentümergemeinschaft mit 14 Wohnungen, Baujahr 1972, vier Aufgänge. Probleme:

• Sprechanlage funktioniert in 5 Wohnungen nicht mehr
• Treppenhaus-Beleuchtung mit Zeitschalter, Lampen oft 2 Minuten an für 10 Sekunden Lauf
• Drei Eigentümer fragen nach Wallbox-Möglichkeit in der Tiefgarage
• Zählerschrank im Keller noch im Zustand 1972

Vorgehen über zwei WEG-Versammlungen:

Versammlung 1 (Frühjahr). Wir präsentieren ein Modernisierungs-Konzept: Variante A (Erhaltung Sprechanlage und Treppenhaus, ca. 8.000 Euro), Variante B (Modernisierung mit Video-Sprechanlage und LED-Bewegungsmeldern, ca. 14.000 Euro), Variante C (B plus Zählerschrank-Tausch mit Wallbox-Vorrüstung, ca. 28.000 Euro). Beschluss: Variante C, mit Auftragsvergabe an uns durch den Verwalter bei Festpreis. Mehrheit: 11 Ja, 2 Nein, 1 Enthaltung.

Versammlung 2 (Herbst). Wallbox-Konzept für die Tiefgarage: Lastmanagement, einheitliche Hardware, Verkabelung zentral durch die Gemeinschaft, einzelne Wallboxen als Sondereigentum auf Kosten der Einzelnen. Beschluss einstimmig.

Umsetzung im Folgejahr. Drei Bauabschnitte über 8 Wochen. Eigentümer durchgängig per Mail informiert. Endabrechnung 27.400 Euro für die Gemeinschaftsmaßnahme, plus 5 Wallboxen Einzelaufträge.

Was wir als WEG-Partner liefern

• Bestandsaufnahme mit Foto-Doku
• Konzept mit zwei oder drei Varianten, formuliert für die Eigentümerversammlung
• Schriftliches Angebot, vergleichbar mit Konkurrenz-Angeboten
• Hinweise zur Kategorisierung (Erhaltung, Modernisierung, bauliche Veränderung)
• Festpreis-Zusage mit Maximalbetrag, geeignet für Beschluss
• Stromnetz-Hamburg-Anmeldung, wo nötig
• Bauphase mit Wochenmail an Verwalter
• Endabrechnung pro Eigentümer in MEA-Aufteilung, falls gewünscht

Kontakt für WEG und Verwaltungen

Ehlers Elektrotechnik Billwerder Billdeich 601i, 21033 Hamburg Telefon: 0176 / 811 767 96 Mail: Info@Ehlers-Elektrotechnik.de

Wenn Sie eine WEG haben, in der ein Elektrik-Thema ansteht: rufen Sie an, wir machen einen Vor-Ort-Termin und liefern ein versammlungsreifes Konzept. Erste Begehung kostenlos.