Elektrik-Modernisierung im Mehrfamilienhaus: Ablauf und Kosten

In Bergedorf, Lohbrügge, Wilhelmsburg und im Hamburger Osten stehen viele Mehrfamilienhäuser aus den 50er bis 70er Jahren, deren Elektrik nie grundlegend modernisiert wurde. Klassische Indizien: Zählerschrank mit Schraub-Sicherungen, kein FI im Bad, drei Steckdosen im Wohnzimmer, schwarze Bakelit-Schalter. Wer das anpacken will, hat zwei Wege: alles auf einmal oder in Etappen. Hier was das in der Praxis bedeutet.

Komplettsanierung oder Etappen

Komplettsanierung. Alle Wohnungen, Allgemeinbereich, Zählerschrank, in einem Rutsch. Vorteil: nach 6 bis 12 Wochen ist das Haus durch, neue Garantie, einheitlicher Stand. Nachteil: hohe Investition auf einmal, viele Mieter müssen koordiniert werden, oft Leerwohnungen für die Großbaustellen.

Etappen-Modernisierung. In Schritten über mehrere Jahre. Erst Zählerschrank und Hausanschluss, dann Treppenhaus und Sprechanlage, dann Wohnung für Wohnung bei Mieterwechsel. Vorteil: verteilte Kosten, weniger Stress mit Bestandsmietern, sinnvoll bei langfristiger Bestandshaltung. Nachteil: zieht sich, am Ende oft 6 bis 10 Jahre.

In den meisten Hausverwaltungen, mit denen wir arbeiten, läuft es als Etappen-Modell. Bei einem 12-Parteien-Haus in Bergedorf-Süd haben wir zuletzt über vier Jahre alles modernisiert: Jahr 1 Zählerschrank und Steigleitungen, Jahr 2 Treppenhaus mit LED und Bewegungsmeldern plus Klingelanlage, Jahre 3 und 4 die Wohnungen bei Mieterwechsel.

Was eine MFH-Modernisierung umfasst

Die typischen Bausteine, sortiert nach Reihenfolge in der Praxis:

Zählerschrank und Hausanschluss. Der Klassiker für den Start. Alter Zählerschrank raus, neuer Schrank mit aktuellem Standard rein (Zählerfelder, Sicherungsfelder, FI-Schutz, Platz für PV-Erweiterung und Wallbox-Versorgung). Bei Bedarf Hausanschluss-Verstärkung mit Stromnetz Hamburg. Dauer: 2 bis 5 Tage je nach Größe, Kosten 4.000 bis 9.000 Euro für ein 6 bis 12-Parteien-Haus. Wir sind im Installateurverzeichnis Stromnetz Hamburg eingetragen, die Anmeldung läuft über uns.

Steigleitungen. Wenn die alten Leitungen zu klein dimensioniert sind oder Isolations-Probleme haben. Aufwendig, weil oft Wanddurchbrüche im Treppenhaus nötig sind. Kosten 3.500 bis 7.000 Euro für ein mittelgroßes Haus.

Treppenhaus-Beleuchtung. Alte Glühlampen plus Zeitschalter raus, LED plus Bewegungsmelder oder Präsenz-Sensoren rein. Spart 70 bis 85 Prozent Stromverbrauch, kein Vergessen-Ausschalten mehr. Kosten 800 bis 1.800 Euro für ein typisches Bergedorfer Mietshaus mit 4 Etagen.

Sprechanlage und Klingel. Wenn die alte 4-Draht-Anlage anfängt zu spinnen, wird der Tausch fällig. 2-Draht-Bus-System mit Audio oder Video, je nach Budget. Kosten 3.500 bis 9.500 Euro je nach Haus-Größe und Ausstattung (siehe separater Magazin-Artikel zur Sprechanlage).

FI-Nachrüstung in Bestandswohnungen. Pflicht für neue Steckdosenkreise seit 2007, dringend empfohlen für alle Wohnungen. In Bestandswohnungen mit altem Sicherungskasten lässt sich oft ein FI-Schalter zentral pro Wohnung nachrüsten, ohne kompletten Kasten-Tausch. Kosten 350 bis 650 Euro pro Wohnung, dauert 2 bis 4 Stunden, kann zwischen zwei Mietern gemacht werden.

Wohnungs-Vollsanierung bei Mieterwechsel. Wenn eine Wohnung leer ist: Kabelnetz prüfen, Anzahl Steckdosen ergänzen (Mindeststandard heute: 6 bis 8 pro Wohnzimmer), Schalter tauschen, neuen Sicherungskasten mit FI und Aufteilung in mehrere Stromkreise, eventuell Netzwerk und SAT mitziehen. Kosten 2.500 bis 5.000 Euro pro Wohnung für eine 60 bis 80 qm-Wohnung.

Koordination mit Mietern

Der schwierigste Teil bei MFH-Modernisierung. Konkrete Hebel aus der Praxis:

Schriftliche Ankündigung mindestens 4 Wochen vorher. Hausverwaltung verschickt Brief mit Termin, Uhrzeit, voraussichtliche Dauer, Hinweise (Strom muss tagsüber 4 bis 6 Stunden aus, Kühlschrank-Plan, Kontakt für Rückfragen).

Zentraler Sammeltermin für Fragen. 1 Woche vor Beginn ein Termin im Hausflur oder Treppenhaus, 30 Minuten, Hausverwaltung und Monteur vor Ort. Klärt 80 Prozent der Sorgen.

Bei Komplettsanierung: Strom-Inseln planen. Statt alles gleichzeitig stromlos zu legen, in 2-Wohnungs-Etappen arbeiten. Mieter im Nachbar-Aufgang haben Strom, können kühlen und kochen.

Notfall-Strom für Senioren und Familien. Wo es geht, eine Verlängerung zur Nachbarwohnung oder ins Treppenhaus für Kühlschrank und medizinische Geräte. Kostet uns nichts, ist für die Mieter Gold wert.

Tägliche Update-Mail an die Verwaltung. Was war gestern, was ist heute, was kommt morgen, gab es Beschwerden. Hält die Verwaltung handlungsfähig, falls Mieter direkt anrufen.

Kostenbeispiele aus der Praxis

Beispiel 1: 6-Parteien-Haus, Lohbrügge, Baujahr 1962. Komplette Modernisierung in 4 Etappen über 3 Jahre. Zählerschrank plus Steigleitungen 11.500 Euro. Treppenhaus mit LED und Bewegungsmelder 1.400 Euro. Sprechanlage Audio neu 4.800 Euro. Drei Wohnungs-Vollsanierungen bei Mieterwechsel je 3.800 Euro = 11.400 Euro. Gesamt über 3 Jahre: 29.100 Euro netto. Pro Wohnung im Durchschnitt 4.850 Euro.

Beispiel 2: 12-Parteien-Haus, Bergedorf-Süd, Baujahr 1971. Etappen-Modell über 4 Jahre. Zählerschrank plus Hausanschluss-Verstärkung 8.500 Euro. Sprechanlage Video 12.000 Euro. Treppenhaus 4-stöckig mit LED und Bewegungsmelder 2.200 Euro. FI-Nachrüstung in allen 12 Wohnungen 5.400 Euro. Sechs Wohnungs-Sanierungen bei Mieterwechsel je 4.200 Euro = 25.200 Euro. Gesamt: 53.300 Euro. Pro Wohnung 4.440 Euro.

Beispiel 3: 8-Parteien-Haus, Wentorf, Baujahr 1985. Hier war die Elektrik schon halbwegs aktuell. Nur Zählerschrank-Tausch (alter Schrank ohne Platz für PV) 5.800 Euro plus Sprechanlagen-Tausch 6.500 Euro = 12.300 Euro. Keine Wohnungs-Sanierungen nötig.

Was Sie als Verwaltung von uns bekommen

• Bestandsaufnahme vor Ort mit Foto-Doku
• Sanierungs-Konzept als PDF mit drei Varianten (Spar, Standard, Premium)
• Festpreis-Angebot pro Etappe, geeignet für WEG-Beschluss
• Terminkoordination mit Mietern, schriftliche Ankündigung im Verwaltungs-Layout
• Tägliche Update-Mail während der Bauphase
• Foto-Doku Vorher und Nachher
• Übergabe-Protokoll mit Komponenten-Liste, Garantien, Wartungs-Hinweisen

Kontakt

Ehlers Elektrotechnik Billwerder Billdeich 601i, 21033 Hamburg Telefon: 0176 / 811 767 96 Mail: Info@Ehlers-Elektrotechnik.de

Wenn Sie eine Liegenschaft haben, bei der die Elektrik anstehen würde: kommen Sie zum Telefon, wir vereinbaren eine Begehung. Erste Einschätzung kostenlos, danach wissen Sie, was auf Sie zukommt.