Brandmelderzentralen im Mehrfamilienhaus: was Pflicht ist
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Hamburg fragen oft das Gleiche: brauche ich eine richtige Brandmeldeanlage oder reichen Rauchwarnmelder? Die Antwort hängt davon ab, wie groß das Gebäude ist, wie es genutzt wird und ob Gewerbe drin ist. Hier eine Sortierung ohne Behördensprech.
Rauchwarnmelder: das gesetzliche Minimum
Seit dem 1. Januar 2011 schreibt die Hamburgische Bauordnung (HBauO, § 45 Abs. 6) Rauchwarnmelder in jeder Wohnung vor. Pflicht in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die als Rettungsweg dienen. Bestandsbauten mussten bis Ende 2010 nachgerüstet werden. Wer heute ein Mehrfamilienhaus kauft und die Melder nicht findet, hat ein Problem mit dem Versicherer.
Verantwortlich für den Einbau ist der Eigentümer. Verantwortlich für die jährliche Wartung in Hamburg auch der Eigentümer (anders als in manchen Bundesländern, wo der Mieter wartet). In der Praxis beauftragen die meisten Verwalter einen Dienstleister, der einmal im Jahr durchgeht, Funktionstest macht, Batterie prüft und ein Protokoll schreibt.
Wichtig: Rauchwarnmelder im Sinne der HBauO sind eigenständige Geräte mit Batterie. Sie sind keine Brandmeldeanlage. Sie melden lokal. Wenn niemand zu Hause ist, hört keiner das Piepen.
Wann eine echte Brandmeldeanlage Pflicht wird
Eine Brandmeldeanlage (BMA) ist ein anderes Tier. Sie hat eine Zentrale, mehrere vernetzte Melder, oft Sirenen und ist meist auf die Feuerwehr aufgeschaltet. Pflicht wird sie im Wohngebäude nur in Sonderfällen:
- Hochhäuser (Oberkante Fußboden des obersten Geschosses über 22 Meter)
- Sonderbauten nach § 51 HBauO (Studentenwohnheime ab bestimmter Größe, Wohnheime für Pflegebedürftige, Heime)
- Gemischt genutzte Gebäude, sobald der Gewerbeanteil eine bestimmte Größe überschreitet
- Tiefgaragen ab bestimmter Größe, abhängig von Nutzfläche und Stellplatzanzahl
Ein klassisches Mehrfamilienhaus in Bergedorf mit fünf Wohnungen, drei Geschossen, ohne Tiefgarage, ohne Gewerbe: keine BMA-Pflicht. Hier reichen Rauchwarnmelder nach HBauO.
Ein gemischter Bau in Lohbrügge mit Ladenzeile im Erdgeschoss, Arztpraxis im ersten Stock und Wohnungen darüber kann anders aussehen. Hier wird die Sache schnell prüfungsbedürftig, und der Brandschutzgutachter im Baugenehmigungsverfahren legt fest, was die BauPrüfDV verlangt.
Was bei Gewerbe gilt
Im Gewerbe greifen zusätzlich die Versammlungsstättenverordnung, die Verkaufsstättenverordnung und Brandschutzkonzepte der Berufsgenossenschaften. Konkret in Hamburg häufig Pflicht:
- Verkaufsstätten mit über 2.000 Quadratmetern Verkaufsfläche
- Versammlungsstätten ab 200 Besucher
- Hotels ab 30 Gästebetten
- Pflegeheime, Krankenhäuser, Kindertagesstätten in größerer Bauweise
- Industriebauten mit erhöhter Brandlast (Holzlager, Lacklager, bestimmte Produktionen)
Eine kleine Tischlerei in Glinde mit 4 Mitarbeitern braucht keine BMA. Ein Möbelhaus in Bergedorf mit 3.000 Quadratmetern Fläche braucht eine. Dazwischen liegt eine Grauzone, in der das Brandschutzkonzept entscheidet.
Was eine BMA im Mehrfamilienhaus tatsächlich kostet
Wenn Sie ein älteres Mehrfamilienhaus haben und freiwillig nachrüsten wollen (etwa nach einem Schadensfall oder weil der Versicherer rabattiert), sind das die realistischen Größenordnungen:
| Variante | Material | Arbeit | Summe |
|---|---|---|---|
| Vernetzte Funk-Rauchwarnmelder, 5 Wohnungen, 15 Melder | 900 bis 1.400 Euro | 600 bis 900 Euro | 1.500 bis 2.300 Euro |
| Kleine BMA mit Zentrale, ohne Feuerwehr-Aufschaltung | 3.500 bis 6.000 Euro | 1.800 bis 3.500 Euro | 5.300 bis 9.500 Euro |
| Vollwertige BMA mit Aufschaltung zur Feuerwehr Hamburg | 8.000 bis 15.000 Euro | 4.000 bis 8.000 Euro | 12.000 bis 23.000 Euro |
Die Aufschaltung selbst kostet zusätzlich: Hauptmelder, Übertragungseinrichtung, Vertrag mit einem zugelassenen Konzessionär. Laufende Kosten pro Jahr meist 600 bis 1.200 Euro für Aufschaltung, plus Wartung der Anlage.
Hutschienen-Komponenten und Verteiler
Eine BMA-Zentrale sitzt in der Regel in einem eigenen Schrank, oft im Hausanschlussraum oder im Treppenhaus auf dem Erdgeschoss. Daneben kommt die Stromversorgung mit Pufferakku (mindestens 30 Stunden Standby plus 30 Minuten Alarm sind Standard). Im Hauptverteiler des Hauses braucht es einen eigenen Stromkreis, abgesichert separat, idealerweise mit Hinweis-Plakette „BMA, nicht abschalten".
Bei Hutschienen-Komponenten arbeiten wir meistens mit Hekatron, Esser oder Bosch. Welcher Hersteller, hängt vom Brandschutzkonzept ab. Ein Konzept, das mit Esser kalkuliert wurde, kann nicht ohne Genehmigung auf einen anderen Hersteller umgeschwenkt werden.
Wartungspflichten
Eine BMA ist keine Einbau-und-vergessen-Sache. DIN 14675 schreibt vor:
- Vierteljährlicher Funktionstest (kann der Eigentümer selbst machen, wenn eingewiesen)
- Halbjährliche Inspektion durch eine Fachfirma
- Jährliche Wartung mit Prüfung aller Melder und Komponenten
- Alle zwölf Jahre vollständige Erneuerung der Rauchmelder (Empfehlung der Hersteller)
Wir machen Wartungen für kleinere Anlagen in Bergedorf, Lohbrügge und im Bezirk. Bei Großanlagen mit Feuerwehr-Aufschaltung empfehlen wir Spezialfirmen, die ausschließlich BMA-Wartung machen.
Aufschaltung zur Feuerwehr Hamburg
Die Feuerwehr Hamburg nimmt keine direkten Leitungen mehr an. Aufschaltung läuft immer über einen Konzessionär, der die Übertragungseinrichtung stellt und betreibt. Aktuell in Hamburg tätig: bosch sicherheitssysteme und siemens, mit jeweils eigenen Bedingungen.
Bevor aufgeschaltet werden darf, müssen mehrere Dinge erfüllt sein:
- Brandschutzkonzept liegt vor und ist genehmigt
- BMA nach DIN 14675 errichtet und abgenommen
- Feuerwehrlaufkarten und Feuerwehrschlüsseldepot installiert
- Schließung mit der Feuerwehr abgestimmt (in Hamburg meist Profilzylinder nach Vorgabe)
Erst dann wird der Vertrag mit dem Konzessionär unterschrieben, und die Anlage geht scharf. Bei Fehlalarm gibt es einen Einsatz, der dem Eigentümer in Rechnung gestellt wird, derzeit etwa 380 bis 600 Euro pro Fall in Hamburg.
Praxisbeispiel aus Lohbrügge
Ein Mandant von uns hat ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen in Lohbrügge, Baujahr 1974. Im Erdgeschoss eine kleine Apotheke. Nach einer Modernisierung mit Dachausbau wuchs die Geschossanzahl, und im Genehmigungsverfahren forderte der Brandschutzgutachter eine Erweiterung des Sicherheitskonzepts. Wir haben zusammen mit einem BMA-Fachplaner eine kleine Anlage mit 28 Meldern installiert, ohne Feuerwehr-Aufschaltung (war nicht gefordert), mit interner Alarmierung über Sirenen im Treppenhaus.
Gesamtkosten Material und Installation: rund 14.500 Euro netto. Dauer: 6 Werktage, davon 3 Tage Vorbereitung mit Verkabelung, 2 Tage Inbetriebnahme, 1 Tag Abnahme. Wartung läuft jetzt jährlich bei uns.
Was wir konkret machen
Wir installieren vernetzte Rauchwarnmelder, kleine BMA-Anlagen ohne Feuerwehr-Aufschaltung, ergänzen bestehende Anlagen um neue Melder oder neue Stromkreise, und wir machen Wartungen nach DIN 14675 für Anlagen, die wir selbst gebaut haben oder fachlich überschauen.
Bei Großanlagen mit über 100 Meldern und Aufschaltung empfehlen wir spezialisierte Brandschutz-Firmen, weil die Dokumentationspflichten und die rechtliche Haftung dort eine andere Dimension haben.
Kontakt
Ehlers Elektrotechnik Billwerder Billdeich 601i, 21033 Hamburg Telefon: 0176 / 811 767 96 Mail: Info@Ehlers-Elektrotechnik.de
Wenn Sie wissen wollen, ob Ihr Haus eine BMA-Pflicht hat oder ob Rauchwarnmelder reichen: kurzer Anruf mit Adresse und Geschosszahl, wir geben am Telefon eine erste Einschätzung. Bei komplexen Fällen verweisen wir auf einen Brandschutzgutachter.